93-INFO

Покупая квартиру по ипотеке,  следует быть готовым к тому, что помимо выплаты кредита и процентов по нему, вы будете иметь дополнительные расходы. Большинство из них связаны с желанием банка свести свои риски к нулю. Самая большая «неприятность», которая может случиться с банком, - невыплата кредита заёмщиком. Банк страхуется. Оплачиваете страхование вы.

От чего страхуемся?

Что будем страховать, зависит от конкретного банка. Список требований у каждого свой. Основные пункты, интересующие банк, выглядят так.

Страхование риска утраты или повреждения недвижимого имущества от:

- пожара и тушения пожара, в том числе происшедших вне за страхованного помещения;

- аварии систем отопления, водоснабжения, канализации и др.;

- стихийных бедствий (удар молнии, ливень, град, обильный снегопад, обвал, оползень, сель, буря, вихрь, ураган, шторм, смерч, иное движение воздушных масс, вызванное естественными процессами в атмосфере со скоростью ветра свыше 80 км/час, извержение вулкана, наводнение, и другие события, признанные стихийным бедствием в установленном порядке, за исключением выхода подпочвенных вод, оседания и просадки грунта);

- кражи, грабежа, разбоя, других противоправных действий третьих лиц, включая террористический акт.

Этот вид страхования дает возможность защитить интересы банка по сохранению залогового имущества и обеспечить более высокую степень платежеспособности заемщика.

Страхование риска прекращения права собственности страхователя на недвижимое имущество: в данном случае страховым случаем является утрата страхователем застрахованного имущества вследствие прекращения права собственности по причинам, не зависящим от страхователя, подтвержденная вступившим в законную силу решением суда, в том числе случившаяся после окончания срока действия договора, если исковое заявление было подано в суд в течение срока действия договора.

При этом право собственности может быть оспорено через суд при предъявлении к собственнику иска:

- об истребовании имущества из чужого незаконного владения;

- о признании права собственности;

- о признании оспоримой сделки недействительной и применении к ней последствий ничтожной сделки;

- о применении последствий ничтожной сделки.

- из-за совершения ее гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства;

- из-за совершения ее несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет или несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителей;

- из-за совершения ее гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами;

- из-за совершения ее гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими в момент ее совершения;

- совершенной под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению;

- совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств;

- по иску одного из собственников имущества, находящегося в общей собственности, по мотиву отсутствия у лица, продавшего имущество надлежащих полномочий от других собственников или по мотиву несоблюдения законодательства РФ, затрагивающего права других участников доли в совместной собственности;

- в случае совершения ее неуполномоченным лицом, либо лицом с превышением имеющихся у него полномочий.

Это один из самых неприятных пунктов, по которым владелец может потерять свою честно приобретённую квартиру: достаточно одного случая предыдущей продажи квартиры, когда у хозяев был несовершеннолетний ребёнок, чьи права не были учтены при продаже в полной мере, и суд будет вправе отсудить квартиру обратно.

В случае смерти заемщика (созаемщика) кредита в результате несчастного случая или по иной причине, а также в результате установления заемщику (созаемщику) инвалидности I или II группы вследствие несчастного случая или заболевания выплата непогашенной части кредита будет производится страховой компанией. Это дает возможность заемщику освободить семью от необходимости выплачивать долг по кредиту.

Что страхуем?

Договор страхования заключается на срок кредита. Оплата страховых взносов производится ежегодно. При этом банку важно, чтобы сумма страховых выплат по перечисленным выше пунктам, в самом худшем случае, была бы больше, чем размер кредита. Страховать стоимость всей квартиры необязательно.

Как правило, по настоянию банка страхуют на сумму кредита и процентов по нему. Если заёмщик хочет, он может застраховать полную стоимость квартиры, но это — дополнительные расходы, деньги. Ведь страховой случай может не наступить.

Когда страхуем?

Страхование может производиться до сделки или после. Если после — то покупатель ничем не рискует. Есть банки, которые не выдают кредит до тех пор, пока квартира не застрахована. В этом случае за ваш счет страхуется чужая квартира. При этом в большинстве случаев все проходит нормально: квартира застрахована, банк выдает кредит, происходит нотариальное удостоверение, затем — государственная регистрация. С момента государственной регистрации покупатель - собственник квартиры.

Теоретически возможна ситуация, когда квартира застрахована, а регистрацию не прошла. В этом случае вы страховали чужую квартиру. Если сделка не может быть зарегистрирована вообще, то договор страхования придется расторгнуть, и тут возможны два варианта: либо те деньги, которые вы платили за страховку, вам никто не вернет, поскольку страховая компания честно выполняла свою часть договора страхования и не виновата, что договор купли-продажи и ипотеки по какой-либо причине не зарегистрировали.

Либо договор страхования будет аннулирован и заемщику вернут все заплаченные им за страховку деньги. Конкуренция на рынке страховых услуг свое дело делает, и сейчас большинство страховых компаний предпочитает не наживаться на неприятностях клиентов. Поэтому, даже если договор купли-продажи не зарегистрируют, вероятно, деньги заплаченные за страховку, заемщику вернут.

На всякий случай стоит тщательно изучить типовой договор страховой компании: у некоторых из них есть соответствующий пункт, что: «В случае, если договор купли-продажи квартиры не будет зарегистрирован, то договор страхования расторгается, а деньги страхователю возвращаются в полном объеме».

А вас, товарищ, мы страховать не будем!

Ещё одна проблема, подстерегающая желающих получить ипотечный кредит. Возможна ситуация, когда заемщика отказываются страховать. Случится это может по нескольким причинам. Главный повод отказа в страховании — здоровье заёмщика, вернее его отсутствие. Полное. Как бы цинично это не прозвучало, ни одна страховая компания не будет страховать безнадёжно больного человека. При заполнении заявления на получение страховки, претендент заполняет медицинскую карту. Если у страховой компании возникают вопросы, она имеет право отправить предполагаемого клиента на дополнительное медицинское обследование.

Кроме того, страховая компания проверяет будущую квартиру на обстоятельства, связанные с риском утраты права собственности будущим владельцем. Проверяется количество предыдущих продаж, число собственников жилья, их родственные связи, правомерность осуществлённых сделок и т.д. Проще говоря, страховая компания не станет страховать квартиру, которая за последние семь лет перепродавалась четырнадцать раз, из которых два раза она принадлежала многодетным семьям, пятерых владельцев установить не удалось, третий хозяин эмигрировал в Израиль, предпоследний находится в местах лишения свободы, а последний пропал без вести.

Но именно в этой проверке заинтересован в первую очередь покупатель, поскольку если страховая компания и понесёт убытки, связанные с потерей права собственности заёмщиком, главным проигравшим окажется всё-таки несостоявшийся владелец.

Ещё есть моменты, которые увеличивают размеры страхового взноса: к примеру, если работа заемщика связана с повышенным риском. Но это вопросы решаемые.

Если вас всё же отказались страховать, существуют два варианта. Если банк сотрудничает с несколькими страховыми компаниями, то можно найти ту, где заемщика застрахуют. Если банк сотрудничает с одной-единственной страховой компанией, то ее отказ застраховать заемщика автоматически означает отказ банка выдать кредит. И невозможность совершить сделку.

В общем, этот изначально небольшой пункт может стать для заёмщика или большой проблемой, или спасательным кругом, который избавит вас от проблем в том случае, если оправдаются ваши худшие опасения.